EM CASO DE VENDA, DE QUEM DEVE A ADMINISTRAÇÃO DO PRÉDIO VIR EXIGIR O PAGAMENTO DAS DÍVIDAS DE CONDOMÍNIO DE UMA DETERMINADA FRACÇÃO???=> Ao antigo proprietário da fracção?
OU
=> Ao adquirente da fracção e actual titular do direito real de propriedade?
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Sobre esta questão de se saber se as dívidas de condomínio se transmitem ou não em caso de venda da fracção autónoma, existem, sobretudo, duas teses ou orientações doutrinais, surgindo uma terceira estabelecendo uma convergência entre aquelas.
Todas concordam, no entanto, que tais obrigações são obrigações propter rem, ou, obrigações reais. Isto equivale a dizer que são obrigações do titular do direito de propriedade, ou seja, a sua titularidade é determinada pela titularidade do direito real de propriedade, e não intuitu personae, ou pessoalmente, como, aliás, a generalidade das obrigações.
a) A Tese da ambulatoriedade plena, que, segundo a qual as dívidas ao condomínio, como obrigações reais terão as características que lhes são próprias, e são impostas, sem mais, em atenção a certa coisa a quem for titular desta (conforme Antunes Varela “in” Das Obrigações em Geral, Vol. I, 10ª Edição, 2000, pág. 193).
Para os defensores desta doutrina, na situação de alienação da fracção as dívidas ao condomínio acompanham a respectiva fracção, operando-se a transmissão ao novo proprietário que por elas fica responsável. Não relevando o facto de seu desconhecimento ao momento da compra da fracção. Portanto, opera-se uma verdadeira sucessão de dívida, conforme os termos do disposto no art. 595º do Código Civil.
Uma posição próxima desta tese foi adoptada pelo Supremo Tribunal de Justiça, em seu Acórdão de 19/05/2005.
b) A Tese da não ambulatoriedade, que, segundo a qual as dívidas de condomínio não se transmitem porque radicam na respectiva fracção, ganhando autonomia em relação ao direito real de que são conexas. Assim, seguem o regime das obrigações em geral, só por elas podendo ser responsabilizado o proprietário que, efectivamente, as contraiu, portanto, o anterior proprietário.
Neste sentido entendeu o Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa, de 17/02/2009; Acórdão do Tribunal da Relação do Porto, de 09/07/2007.
E assim se pronunciou Henrique Mesquita “in” Obrigações Reais e Ónus Reais, Almedina 1990, página 321; Aragão Seia "in"Propriedade Horizontal, 2ª edição, página 125 e Sandra Passinhas “in” Assembleia de Condóminos e o Administrador na Propriedade Horizontal, Almedina, Almedina, pág. 310 e 311.
c) A Tese da ambulatoriedade não plena, que, segundo a qual, atribui a ambulatoriedade às obrigações reais de facere (aquelas que impõem ao devedor a prática de actos materiais sobre a coisa que constitui objecto do direito real, como o exemplo de obras de melhorias ou alterações, reparações ou manutenção ao elevador, pois será já o novo proprietário a beneficiar delas); e como não ambulatórias as obrigações de dare (aquelas obrigações que decorrem do uso normal do bem, como o exemplo da quota paga ao condomínio).
Neste sentido decidiu o Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa, de 14/04/2004; de
Salvo melhor opinião, em meu entender, a administração do condomínio pode exigir judicialmente o pagamento das dívidas do actual proprietário da fracção, portanto o adquirente do direito de propriedade.
A Administração do condomínio, credora de determinada quantia, tem maior garantia de ver proceder a sua acção demandando o actual proprietário. Senão vejamos, desde logo desconhece os termos em que o contrato de venda da respectiva fracção foi feito (podendo, a titulo de exemplo, ter sido acordado uma eventual redução do preço de venda do imóvel para pagamento daquelas dividas ou imaginemos que a fracção teve vários proprietários que faltaram com as suas obrigações).
Por outro lado, o adquirente da fracção deve comprar de forma esclarecida. Isto é, antes de comprar deve informar-se sobre o objecto da sua compra. Deve, junto do Registo Predial, informar-se sobre as inscrições em vigor. Assim como junto do administrador de condomínio, Câmara Municipal (atente-se para o caso de uma eventual expropriação!) e do próprio vendedor do imóvel, que tem o dever de o informar.
Julgo que desta forma, tem o credor uma maior possibilidade de se ver ressarcido de suas quantias, sendo certo que o demandado, actual proprietário, pode vir a chamar ao processo, por via da intervenção principal provocada, o anterior proprietário ou mesmo vir, por acção competente, a exigir daquele o reembolso da quantia por si paga.
Tais obrigações propter rem, diferentes das demais, caracterizam-se por serem exigíveis a quem é o titular do direito de propriedade (apesar de lhe ser uma divida ou obrigação estranha).
Portanto, defendo a Tese da ambulatoriedade plena.
Ademais, não me parece sensato ou exequível a Tese da ambulatoriedade não plena. Desde logo porque o próprio art. 1424º do Código Civil não alude ou estabelece a distinção entre obrigações de dare e obrigações de facere. E, consequentemente, não se resolveria o problema, antes surgia outro, o da sua distinção, ficando por esclarecer quais as obrigações que têm e as que não têm ambulatoriedade.
E por identidade de razão, muito menos a Tese da não ambulatoriedade, pois nega a estas obrigações especiais a sua característica principal, da ambulatoriedade, fazendo-as corresponder à obrigações intuitu personae
A Administração do condomínio, credora de determinada quantia, tem maior garantia de ver proceder a sua acção demandando o actual proprietário. Senão vejamos, desde logo desconhece os termos em que o contrato de venda da respectiva fracção foi feito (podendo, a titulo de exemplo, ter sido acordado uma eventual redução do preço de venda do imóvel para pagamento daquelas dividas ou imaginemos que a fracção teve vários proprietários que faltaram com as suas obrigações).
Por outro lado, o adquirente da fracção deve comprar de forma esclarecida. Isto é, antes de comprar deve informar-se sobre o objecto da sua compra. Deve, junto do Registo Predial, informar-se sobre as inscrições em vigor. Assim como junto do administrador de condomínio, Câmara Municipal (atente-se para o caso de uma eventual expropriação!) e do próprio vendedor do imóvel, que tem o dever de o informar.
Julgo que desta forma, tem o credor uma maior possibilidade de se ver ressarcido de suas quantias, sendo certo que o demandado, actual proprietário, pode vir a chamar ao processo, por via da intervenção principal provocada, o anterior proprietário ou mesmo vir, por acção competente, a exigir daquele o reembolso da quantia por si paga.
Tais obrigações propter rem, diferentes das demais, caracterizam-se por serem exigíveis a quem é o titular do direito de propriedade (apesar de lhe ser uma divida ou obrigação estranha).
Portanto, defendo a Tese da ambulatoriedade plena.
Ademais, não me parece sensato ou exequível a Tese da ambulatoriedade não plena. Desde logo porque o próprio art. 1424º do Código Civil não alude ou estabelece a distinção entre obrigações de dare e obrigações de facere. E, consequentemente, não se resolveria o problema, antes surgia outro, o da sua distinção, ficando por esclarecer quais as obrigações que têm e as que não têm ambulatoriedade.
E por identidade de razão, muito menos a Tese da não ambulatoriedade, pois nega a estas obrigações especiais a sua característica principal, da ambulatoriedade, fazendo-as corresponder à obrigações intuitu personae
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