CONTRATO-PROMESSA BILATERAL DE COMPRA E VENDA ASSINADO APENAS POR UMA DAS PARTES

Suponha-se a existencia de um contrato-promessa bilateral de compra e venda de um imóvel, apenas subscrito pelo promitente-vendedor, e não pela parte contrária(promitente-comprador). em que posteriormente à assinatura do contrato-promessa bilateral, o promitente vendedor recebeu uma nova propost pelo imovel, proposta essa de valor superior.
Pretendendo-se agora saber se o promitente vendedor se encontrava efectivamente vinculado pelo contrato-promessa bilateral assinado apenas por ele, ou se ao invés,o mesmo é totalmente nulo, por falta de assinatura do promitente-comprador, existindo este caso um vício de forma, ficando o promitente vendedor desobrigado ao cumprimento do mesmo, podendo nessa circunstancia proceder à venda do mencionado imóvel a terceiro.???
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RELATIVAMENTE A ESTA QUESTÃO COLOCAM-SE DUAS POSSIVEIS SOLUÇOES:

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  A PRIMEIRA Defende a nulidade parcial do contrato promessa bilateral, reduzindo-se o seu conteúdo nos termos do Artigo 292º do Código Civil e passando o mesmo a valer como promessa unilateral do promitente que assina, aproveitando-se assim a parte não viciada do contrato-promessa.

Segundo esta posição, O Art 410º, nº2 do Código Civil estabelece que só será válido o contrato-promessa que conste de documento quer autêntico quer particular se este for assinado por uma das partes - contrato-promessa unilateral ou por ambas as partes – contrato-promessa bilateral.
No caso de um contrato-promessa bilateral, o Art 410º, nº2 do Código Civil não nos diz qual o tipo de nulidade que surge caso um dos contraentes não assine o mesmo. Será uma nulidade total ou apenas parcial?
O Assento do Supremo Tribunal de Justiça de 29 de Novembro de 1989 em vez de transparecer esta mesma situação pelo contrário não qualifica juridicamente a nulidade a que se refere o Art 410º, nº2 apresentando uma argumentação no mínimo confusa e contraditória.
Por outro lado, nada se diz na lei que o contrato-promessa bilateral não possa ser cindível em partes objectivas, aproveitando-se a parte não viciada do mesmo, porque o vício de forma afecta somente uma das declarações, transformando-se assim o contrato-promessa bilateral em contrato-promessa unilateral utilizando o instituto da redução do negócio jurídico previsto no Art 292º do Código Civil, sendo esta tarefa de conhecimento oficioso.
Desta forma a restante parte do contrato não viciada é susceptível de uma existência autónoma e pode ser por si só um contrato e valer como tal até porque o nosso ordenamento jurídico claramente prevê a figura do contrato-promessa unilateral.
Será esta interpretação a que melhor se harmoniza com o tipificado e previsto no Art 410º nº2 do Código Civil protegendo-se desta via a parte mais frágil do contrato promessa que será normalmente o promitente-comprador.
O alcance do Assento de 29 de Novembro de 1989 deve então ser interpretado no sentido da redução do contrato-promessa bilateral de compra e venda assinado apenas por um dos outorgantes, a um contrato-promessa unilateral, relativamente a parte que se vinculou através da respectiva assinatura.

• Almeida Costa, “Contrato Promessa, Uma síntese do regime vigente”, 8ª Edição, págs. 22 e seguintes;
• Ângelo Abrunhosa, “O Contrato Promessa”, 2ª Edição revista e actualizada;
• Calvão da Silva, “Sinal e Contrato Promessa”, 9ª Edição, págs. 30 e seguintes;
• Mota Pinto, “Teoria Geral do Direito Civil”, 3ª Edição actualizada, pags. 433 e seguintes
• Rui de Alarcão, “Interpretação e integração dos negócios jurídicos. Anteprojecto para o novo Código Civil”. (In “B.M.J” nº 84, p. 340).
• Acórdão do S.T.J. de 29 de Abril de 1986, in http://www.dgsi.pt/;
• Acórdão do S.T.J de 25 de Março de 1993, in http://www.dgsi.pt/;
• Acórdão do T.R.P de 18 de Dezembro de 1995, in http://www.dgsi.pt/;
• Acórdão do S.T.J de 12 de Março de 1998, in http://www.dgsi.pt/
  

• A SEGUNDA Defende a nulidade total do contrato promessa bilateral celebrado por ausência de forma legal nos termos do Artigo 220º do Código Civil e eventual conversão em promessa unilateral nos termos do disposto no Artigo 293º do Código Civil.

Atendendo ao disposto no Art 410º nº 2 do Código Civil, um contrato-promessa bilateral é uma convenção em que ambas as partes (promitente-vendedor e promitente-comprador) se obrigam, dentro de certo prazo ou mediante a verificação de certos pressupostos, a celebrar determinado contrato.
Tendo ambas as partes declarado expressamente a vontade de celebrar o contrato-promessa, mas faltando a assinatura de um dos contraentes, o contrato será totalmente nulo. O vício de forma afecta a totalidade do negócio jurídico visto que se trata de um negócio jurídico indivisível.
A única maneira de salvar este contrato-promessa viciado será através do recurso ao instituto da conversão do negócio jurídico, previsto no Art. 293º do Código Civil. Para isso, a parte interessada terá de alegar e provar os factos perante o Tribunal para que este decida, visto que o instituto da conversão não é de conhecimento oficioso.

• Almeida Costa, “Contrato Promessa, Uma síntese do regime vigente”, 8ª Edição, págs. 22 e seguintes;
• Ângelo Abrunhosa, “O Contrato Promessa”, 2ª Edição revista e actualizada;
• Calvão da Silva, “Sinal e Contrato Promessa”, 9ª Edição, págs. 30 e seguintes;
• Mota Pinto, “Teoria Geral do Direito Civil”, 3ª Edição actualizada, pags. 433 e seguintes
• Rui de Alarcão, “Interpretação e integração dos negócios jurídicos. Anteprojecto para o novo Código Civil”. (In “B.M.J” nº 84, p. 340).
• Acórdão do S.T.J. de 29 de Abril de 1986, in http://www.dgsi.pt/;
• Acórdão do S.T.J de 25 de Março de 1993, in http://www.dgsi.pt/;
• Acórdão do T.R.P de 18 de Dezembro de 1995, in http://www.dgsi.pt/;
• Acórdão do S.T.J de 12 de Março de 1998, in http://www.dgsi.pt/

SALVO MELHOR OPINIÃO, em meu entender, a posição que sustenta a nulidade parcial do contrato-promessa bilateral e redução do seu conteúdo nos termos do Art. 292º do Código Civil, acaba por ser a mais viavel, isto é;

Face ao disposto no nº 2 do Artigo 410º do Código Civil e os restantes artigos do Código Civil relativos ao contrato-promessa, nada se diz que apesar de ser um contrato bilateral não possa ser divisível em partes objectivas e autónomas entre si.
Por outro lado o nosso ordenamento jurídico prevê expressamente a figura dos contratos-promessa unilaterais, onde apenas uma das partes se vincula mediante a sua assinatura ficando assim obrigada ao cumprimento de determinada prestação. Sendo assim, entendo que um contrato-promessa bilateral, quando seja afectado por falta de obediência à forma legal, faltando a assinatura de um dos promitentes deva valer na parte não viciada do mesmo visto se tratar de um contrato que por si só é cindível.
Poderá então aproveitar-se a parte não viciada do contrato-promessa bilateral, eliminando-se a “porção ferida de invalidade”, e transformando-se o mesmo em promessa unilateral do contraente que a subscreveu através da figura da redução do negócio jurídico prevista no Art 292º do Código Civil. Contudo, caso a parte que assinou o mesmo e que ficou vinculada alegue e prove que o contrato-promessa jamais se realizaria sem a parte viciada do mesmo, sem a obrigação correspectiva que deveria ter sido assumida pela outra parte, o contrato poderá ser declarado totalmente nulo. O Art 292º Código Civil estabelece então uma presunção legal de redução do negócio jurídico invertendo o ónus da prova (Art 342º, nº 2 e 350º, nº1 do Código Civil).
Deste modo esta posição será a que melhor se adequa ao regime dos contratos-promessa, ficando a sinalagmaticidade dos mesmos garantida caso seja feita prova de que o contrato não se realizaria se a outra parte também não se vinculasse ao mesmo. Desta forma respeitar-se-ão assim os critérios de interpretação e integração jurídica previstos no Art 239º do Código Civil.